我一直认为：对于一个城市的房价来说，所有的定性分析都是耍流氓。

因为空口白牙的说，谁都会，但只有数据不会说谎。

所以，我们最近一直在做一件事，那就是从数据出发，定量的去分析一座城市的居民杠杆情况和收入水平、库存周期等…

这样才能更加客观地判断一座城市的房价水平到底如何，还有没有潜力继续上涨。

之前呢，我们已经分析了深圳、上海和成都的楼市，今天我们来聊一聊中国城市的一哥——北京。

在查找和分析北京数据的过程中，我不由得感叹：北京，真的强，不愧是龙头大哥。

难怪每次各个城市限购政策的放松，北京几乎都是最后一环，这座城市的购买力，真的太强了。

01

来，看数据。

第一组数据：存款、贷款

我从央行北京市分行查到的存贷款数据如下：

2023年，北京市的住户存款余额是6.4万亿。

2023年，北京市的住户贷款余额是2.5万亿。

据此可以得出，北京市住户家庭的贷存比=2.5÷6.4=0.39。

这个贷存比是什么水平呢？

两个字——炸裂。

把北上广深四个一线城市放在一起，比较一下大家就清晰了：

北京，住户贷款2.5万亿，住户存款6.4万亿，贷存比0.39；

上海，住户贷款3.1万亿，住户存款5.8万亿，贷存比0.53；

广州，住户贷款2.42万亿，住户存款2.64万亿，贷存比0.92；（2022年）

深圳，住户贷款2.95万亿，住户存款2.72万亿，贷存比1.08；

发现了吗？北京的住户贷款在四个一线城市里几乎最少，存款却是遥遥领先。——借的钱少，存的钱多，只能说北京人太有钱了。

再对比全国：根据央行的数据，2023年全国的住户贷款是80万亿，总的住户存款是137万亿，所以全国维度的贷存比是0.58。

也就是说，北京的贷存比0.39，比全国平均水平还要低得多。

如果是和北京的过往历史相比呢？

我们可以纵向的来看一下：

2023年，北京住户贷款2.5万亿，住户存款6.4万亿，贷存比为0.39.

2022年，北京住户贷款2.4万亿，住户存款5.7万亿，贷存比为0.42.

2021年，北京住户贷款2.2万亿，住户存款4.7万亿，贷存比为0.46.

2020年，北京住户贷款2.0万亿，住户存款4.3万亿，贷存比为0.47.

2019年，北京住户贷款1.9万亿，住户存款3.7万亿，贷存比为0.51.

2018年，北京住户贷款1.8万亿，住户存款3.3万亿，贷存比为0.55.

2017年，北京住户贷款1.64万亿，住户存款2.9万亿，贷存比为0.57.

2016年，北京住户贷款1.4万亿，住户存款2.8万亿，贷存比为0.5.

2015年，北京住户贷款1.1万亿，住户存款2.67万亿，贷存比为0.42.

发现了吗？北京的贷存比从2017年开始达到一个“小高点”——0.57，之后就开始不断的下降，现在已经是近九年来的新低！

这背后的原因是：六年来，北京的贷款没增加太多，但存款却在快速增长，连续6年，存款不断拉开和贷款的距离。

换句话说——这座城市，连续积攒了6年的存款，有非常强大的潜在购买力。

判断一个城市的购买力，或者一个城市的楼市能否强劲复苏，关键还在于这座城市能否有余力继 续加杠杆。

所以，继续看！

——第二组数据：居民杠杆率。

也就是总的住户贷款与城市GDP的占比。

插一句，居民杠杆率作为一个城市宏观指标，他不直接等同于每一个背着房贷家庭的杠杆率，但你要是觉得这个指标没用，就大错特错了。

它的意义在于，告诉你整个城市还蕴藏着多少潜在的杠杆空间，而这些空间，未来一定会成城市楼市的助推器。

按照2023年住户贷款余额2.5万亿，除以北京2023年GDP为4.38万亿，北京的居民杠杆率为58%。

再一次，优秀。

国内来看：58%的居民杠杆率同样位于北上广深最低，也明显低于全国平均水平的63%。更加低于香港、美国、韩国这些发达国家或地区。

多说一句，北京的居民杠杆率从未高于60%，这体现了北京限购限贷政策的严格。

而且，如果只考虑中长期房贷维度的居民杠杆率，北京的居民杠杆率只有44%。

也就是说，北京的居民杠杆率很低，完全有继续上行的空间。

不管楼市涨跌，购房者都需要按揭贷款，那么该怎么理解按揭这种负债行为呢，毕竟中产阶层是脆弱的群体，具体可以看文章《这样买房，多赚200万（3）》

02

接下来，我们再从收入、潜在购买力、供应量三个维度，看看北京楼市的潜力如何。

第一点，北京的居民收入水平和增速。

逻辑很简单。

北京的居民杠杆率很低，如果居民的首付能力和月供水平也OK的话，更加可以形成对北京楼市上行的支撑。

先看首付能力：

根据北京政府网站数据，2023年北京市人均可支配收入81752元。

2022年是77415元，也就是说今年比去年同比增长5.6%，在扣除物价上涨的因素后，实际增长是5.2%。

这个收入在全国所有城市里排第2，和第1名的上海也所差无几。

前面说到：北京2023年的住户存款总额是6.4万亿，根据第七次人口普查结果，北京一共有823万户家庭，也就是说：

北京每户家庭平均存款余额接近80万元。

这个存款水平甚至强于上海的63万元，足以证明，北京仍然是全国最有钱的城市！购买力极强。

当然，有些憨皮会抬杠说：这是平均值，就像马云和我平均之后，我的收入大涨一样。

是的，这个逻辑没错。

但事实却恰恰相反。

因为房子的价格，永远以城市收入中位数人群为目标。

再来看月供水平：

2023年，代表房贷的住户中长期贷款约1.92万亿，我们粗略按照平均还款年限20年，等额本息，年利率4.1%，来进行测算：

——北京每年的偿还房贷的金额是1408亿元，占北京市GDP总额4.38万亿的比例，只有3.2%。

这个比例，同样低于我们之前统计的上海的4.3%、成都的4.9%。

换句话说，北京的月供水平，相比自身的城市能级，一点都不高。

第二点，看潜在购买力

首先，过去一直喊着“人口减重、城市减负”口号的北京，常住人口连续六年下降之后，2023年居然开始反弹了。

然后，以结婚人数推算潜在购买力：

2020年北京市结婚人口是11.4万对，

2021年北京市结婚人口是10.3万对，

2022年北京市结婚人口是9.1万对，

2023年北京市结婚人口是13.7万对。

可以看到，不但人口反弹，2023年的结婚人数也创了近几年新高。

看过去四年的平均值的话，每年有大概10万对的结婚人口，平均初婚年龄27岁左右。

我找到了克尔瑞做的一项调查统计：北京首套房购房的年龄平均是33岁，也就是说，平均来讲，从结婚到买房有6年时间 。

这也就意味着，过去六年约60万对新组建的家庭，都是潜在的购买力，而这个数据还在以每年10万对以上的速度增加。

第三点，看供应量

新房维度：北京这一两年的新房库存位于高位，整体正处于供需平衡的消化和再平衡过程中。

不过，现在新房供应也有缩减的趋势：2024年一季度，商品住宅新拿预售证入市的面积是99万平方米，同比下降了24%。

二手房维度：进入今年以来，二手房的挂牌量明显增加，北京楼市官方挂牌量已经达到17万套了。

数字貌似很高，但我要提醒各位：这里面大多是老破小房源，楼龄15年内的小区占比不超过三成。

说白了，有些房源挂出来基本是无效的，并不会对市场供需形成有效冲击：真实有效的卖盘远远没有这个数字体现的那么惊人。

再看住宅新开工和竣工方面：

近3年，北京竣工面积有所回升，从2020年的2259万㎡增加到2023年的4242㎡；

但从新开工面积来说，可以明显看出降低的趋势，从2020年的9255万㎡降低到2023年的4275㎡，降幅达到了54%。

这也意味着未来住宅楼盘的供应会更加稀缺，这也会从供需层面对北京楼市的价格形成支撑。

中产阶层如何配置家庭资产，可以看文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？》

03

最后，简单说几点。

1、430新政

关于新政，简单聊几句。

4月的最后一天，北京也局部放开限购了,简单总结一句话：允许限购家庭在五环之外多买一套。

这是北京自2011年起执行了13年的住房限购政策以来，首次调整。

但这个政策我觉得影响比较有限，有点像类放开三胎。

主要是针对两类人吧：一类是给外地老人来北京养老的，一类是到五环外买大户型改善的。

最后能起到多大效果，我先不做预测，但我知道这次上面的态度之坚决，后面的政策一定会应出尽出，直到见效为止。

2、分化

分化这个词，适用于每一个城市，强如北京也不例外；

现在的情况是郊区普遍下跌，城区呢，根据楼盘的年限、区位和品质，涨跌也是分化的。

但总的来说，有产业辐射、有地铁、流通性好的次新盘，都是可以放心上车的。

3、乐观

基于前面的数据分析，对北京来说，购买力真不是问题，现在是持币想进场的人不在少数，带看量也很高，但转化率不高，本质上还是因为市场下行周期，买房的人观望情绪重，担心买贵了。

我的观点很明确，现在北京市场就差一个点火，情绪一旦点燃，楼市的势能就会扭转，因为庞大的买方力量就活生生的在那里，随时准备伏击。

4、展望

在北上广深四个一线城市中，北京的外地人里北方人占比更大。而对于很多北方人来说，他们对房子是有执念的，有了自己的房子，才有安全感。

也就是说，对这批人来说，只要有能力，都愿意在城市买房、扎根。这一点，是其他一线城市无法相比的。

我这样说，不是想鼓吹北京房价，我也知道年轻人的置业压力很大。

但北京，终究是北京，是首都、是中心，是很多人的梦想。

二十年前，二锅头和茅台的价格相差三倍，现在，二锅头和茅台的价格相差300倍，好东西永远比不好的东西值钱！

北京的好房子，就是中国最好的东西！

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