近日，禅城城北片区接连释放拆迁、征地的消息，未来城北大面积老旧厂房都将陆续改造，释放土地潜力的同时，带来多元发展契机。

地铁+高铁双重利好下，当前城北的房价如何？

在城北走访调研过程中，一块鲜红醒目的特价房牌子让人忍不住停留：92㎡三房总价100万！

而且非天地层，折合单价才1.1万/㎡。

小区楼下中介店实拍

现在城北的房子也挺“笋”了？值得入手吗？小师姐立马出发了解。

邻近城北汽配城，

20栋住宅+2栋公寓

一番了解得知，100万买三房原来城北片区的二手小区：万科金色里程。

项目位于佛山大道北和工业路的交汇处，属于祖庙城北片区，邻近郊边村、车世界汽配城。

这里可说是城北改造的“风暴眼”，距离广湛高铁佛山站（在建）仅约700米，距离佛山地铁3号线敦厚站（在建）约1公里。

万科金色里程占地约7.7万㎡，合共22栋，涵盖了住宅、公寓、商铺。

其中有20栋住宅（17-18层），约2640户；另有2栋公寓（17层），以及配建了一所幼儿园。

目前小区入住率颇高，从建筑外围观察，大部分都晾晒了衣物。推测公寓的入住率比住宅还要高。

万科金色里程公寓楼实景

万科金色里程优劣势分析

万科金色里程分三个区打造，一区和三区都是住宅。而二区是住宅+公寓混合，且内部园林互通，比较典型。简单说说优缺点，仅供参考。

1、优势：

城北汽配城一带不仅老旧，还多货车入出，万科金色里程在当中称得上是板块的“门面担当”。

小区的底商基本开满，虽然业态并不高端，但烟火气十足，人流量也多，日常生活比较方便。

万科金色里程楼下底商

行走在金色里程两个区之间，有一种时空平移到佛山万科广场的感觉，如此的相似。或许这正是万科小区的一个特色，适度的繁华、市井。

小区外围道路

虽然城北目前到处在改造、新建，但并不能掩盖其身为祖庙边缘老城区的事实。

小区外围栽种着不少庞大的老榕树，从树根就能看出城北的“年轮”。

小区门前老榕树

万科金色里程的二区采用围合式布局，中心园林宽敞，配备了大草坪、健身设施和羽毛球场等。

万科住宅的户型设计不错，整体使用率能达到8成左右。5年前的户型设计，建面约83㎡能做到2+1房，方正实用。

另外还要点赞一下万科物业，从小区月度的地面冲洗计划、电梯维护、大门门禁等方方面面，能感受到物管对小区的后期保养起到很大加分作用。

2、缺点：

万科金色里程的容积率为3.5-4.2，住宅的密度较高，梯户比也高，4梯11户、4梯8户、3梯6户的设计都有。

小师姐实探的是二区，住宅+公寓混合，从高处可见，下图左侧米黄与棕色搭配的是住宅楼，右侧灰色调的是公寓楼。

这是公寓楼的入户大堂和楼层内部，设有采光窗户，每户一字排开。

有部分打造为酒店式公寓或钟点房，往来人员比较复杂，外卖员可进入送餐至租户门口。

另外让不少业主扎心的要数小区的房价跌幅了。

据了解，万科金色里程于2017年首入市，是万科落地佛山的第一个“城市系”项目，当年开盘均价约1.5-1.6万/㎡。

其后高峰期最高卖到1.8万+，首批交付在2020年，至今约有4-5年时间。

小区外围汇聚了至少4家中介门店，从特惠房源来看，单间公寓总价18万起；住宅三房总价95-108万，四房170万起。

小区楼下中介门店特价房源

根据贝壳显示，万科金色里程目前有281套挂牌，近90天成交了18套。

以4-5月份最新成交的93㎡三房为例，南向带装修单价仅1.1-1.3万/㎡，总价105-123万。

这个售价对比7年前的一手开盘价，还要低2000-3000元/㎡，总价下跌20万+，降得相当惨烈！

小区门外中介实拍

约1成住宅挂牌，

业主对片区充满信心

那么，在城北如火如荼的旧改进程下，城北的次新房买入价值如何？小师姐有几点看法。

1、约1成业主挂牌卖房

之前也说过，二手小区的挂牌量占整个小区10%以内，才是比较健康的。

万科金色里程20栋住宅共2640户，在贝壳有281套挂牌出售，挂牌量约10.6%，占比不算高。

也就是说，小区内只有1成多业主打算卖房，虽然房价跌幅较大，但小区“抛盘率”并不高。

这也从侧面印证了2点：其一，小区的自住客较多；其次，小区的租售比不错，业主宁愿出租，不急于出货。

万科金色里程楼下底商

2、房价逐年下跌，小三房数量泛滥

万科金色里程今年1-5月已卖出超22套。

当中最受欢迎的是93㎡三房，总价段在100-110万的房源关注度最高、也最抢手，成交周期基本在80天以内。

拉一条时间轴来看，重点要看2019年、2021年、2024年三个节点：

2019年是小区热销期，2021年是楼市火爆期，而2024年则是最新价格，可以看出涨跌变化。

可以看出，小区的价格不断走低的，尤其是数量泛滥的小三房，预计后续也很难回到开盘价。

小区近年房价对比示意图

3、公寓租售比较高，业主对城北有信心

虽然房价下跌，但万科金色里程的租售比并不低。

按照租售比=月租金/售价，如果租售比高于4%，房屋投资价值相对较高；如果租售比低于2%，投资价值则相对较低。

从中介门店了解到，万科金色里程单间公寓租金约800-1000元/月，能卖18万，租售比为5.5，是比较可观的。

而三房月租金约2000元，售价约108万，租售比仅1.8，可见这个小区住宅的租售比大幅低于公寓。

万科金色里程二区实景

走访中与几位业主攀谈，其中一位业主回忆道：

“6年前金色里程卖得很火，不仅祖庙的人买，就连罗村、大沥、甚至广州都有买家过来扫货。”

“6年前就开始炒地铁概念，等到今年终于有望开通，心都定D~

对于城北的房子你有什么看法，欢迎留言分享。

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