今天的选题来自一次选题会探讨——眼下我们的编辑部也演化成了一个小小的楼市缩影，买房的同学跟未买房的同学一半一半。

而今天引起我们争议的是其中一位最纠结的同事，三年前他想买二手但是遇到核验价，去到新房市场又遇到高积分，拖拖沓沓之间他居然持币待购从2021年游荡至今。

这中间有几次让他觉得天塌下来的时候，2021年7月的三价就低是一件。彻底搁置买房计划更是家常便饭，尤其是新房只能看郊环附近的时候。

我们经常说，他买房这件事就是间歇性踌躇满志、持续性彻底放弃。他和家人也因为这件事没少争执，尤其过去两年，但今年开始他们慢慢不争执了，尤其最近5·27新政颁布之后，他身为会计的老婆给他算了笔账：“三年没买房我们反而省了一百来万”。

一

2021年以来，楼市里无论量还是价，都有条清晰趋势，如果此时接近底部的话，那么2021年以来的楼市行情可以视作1/2周期。

这个周期里有几个重大节点，三价就低是其一。

2021年7月的三价就低后的8月成交量腰斩，往后两年的实操层面都处于这个调控周期，直到2023年9月上海楼市平地惊起一声雷，放开认房不认贷，自此之后几乎每隔几个月就有新政策出台，而每次调控背后都是一次买房成本的变化。

最肉眼可见的就是降首付这类买房门槛的降低。先别着急qie，以我们这位纠结同事老周为例，2021年的他首房首贷、预算500万，2021年至今他的首付比例从35%降到20%。

对他而言，这意味着原本175万的首付准备可以降到100万。

他朋友更夸张，之前因为买太仓有了贷款记录，如果2021年买上海需要70%的首付，但今天只需要20%的首付，还不需要结婚。

这之间，首付比例变化最大的就是去年9月的认房不认贷，其中置换唯一住房以及上海无房但有贷款记录的购房人首付比例从70%降到35%。

当然我也知道，认房不认贷带来低首付的同时，也带来争议。

钱要还伐，谁敢这时候背上80%的贷款去用30年供一套房子。这个问题从首付由70%降为35%的时候还成立，但随着首付从35%降为30%、又降到20%的时候，这个还贷算数发生了微妙的变化。

因为降首付渐渐不仅仅是降首付，当它搭载降利率的时候，事情开始发生质变。如果说首付从175万降到100万，顶多算是手上多了75万现金。

二

降利率这件事让三年没买房的老周实实在在节省了99万。

在去年九月开始的政策潮里，埋伏在降首付政策附近的是偶尔出现的降利率以及更偶尔出现的LPR降低，但这些政策只要一出，就是实打实的购房成本降低。

这个降低可能比各位想的都还要厉害，我们还是以老周为例：

2021年他需要首付35%+贷款65%；

2024年如果他要买，需要首付20%+贷款80%；

2024年他贷款80%的利息总额居然比贷款65%的利息总额还要便宜了将近52万。

而老周其实已经准备好了175万首付，哪怕最低首付只要20%，他也会选择多付首付，那更低的贷款额加上利率差，也意味着利息差进一步放大。

老周的老婆算了下，等于他们推迟三年上车，同样的首付款，利息反而省了99万。

最后落在老周身上就是，要么付20%首付，留75万现金在手里，要么还是付35%首付，那利息就少了99万。随之降低的还有老周每月的月供，从1.7万左右降到1.4万左右。

换句话说，老周同样500万的预算，从2021年到此时，购房成本实打实降低了。

三

降低的远不止利率，还有税费呢，这个也是真金白银，这个只一条，但释放的却是真金白银。

500万的预算在2021年的时候，无论买在哪都算非普通住宅。

同样满五的情况下，是不是普通住宅意味着税费的差别。

2021年老周看中的是浦东三林一套520万的房子，虽然满五但因为非普的关系，得算差额增值税，又因为上次买进年份过早、价格过低，前后差额达到290万，所以有个14万左右的差额增值税。

但去年12月14日之后这笔钱就省了。2023年12月14日上海二手市场的普通住宅规定放开，一夜之间几乎所有住宅都变普通住宅，随之消失的还有相应的增值税。当然最后这套房子在老周的犹豫中遇到7月的核验价政策，最后也没买。

中间老周还为自己的犹豫懊悔了好一阵子，但如今他如果再下手这套房子，税费就比2021年省了14万。

四

三年过去，中介费也发生了变化。税费的变化其实还有些，比如置换唯一住房的家庭再买房的时候可以免征契税。

这点首次上车的老周是享受不到了，不过老周说他现在买房还可以享受点别的优惠和优待。优待就是对比2021年，现在的贷款申请轻松很多。无论是银行流水覆盖还是资金来源都差得厉害，最厉害的是放贷时间。

2021年半年的放贷时间稀松平常，但今天这个时间差不多两个礼拜，快的话两天也是有的，不过这些耗的无非是时间，比较实打实的是中介费的让利。

2021年不管是头部还是小中介，中介费很难打折，尤其是在大中介里，闻所未闻。但今天小中介的中介费弹性很大，从1.5个点谈到现在0.5个点都有人做。大中介非常难得地也出现降中介费的案例，比如从2个点优惠到1.97个点。

以老周500万的预算为例，那就是10万到9.85万的区别，不多，但也是1千5过去见不到的让利。

五

从老周这里我突然发现，也许每个政策出台的时候我感受不到前后差异有多大，但当这些政策叠加再对比过去，哪怕是相比离我们并不遥远的2021年，你也会发现前后差异之大。

那句“持续性犹豫放弃”反而让老周不声不响地省了一笔钱，一笔省了75万首付的钱、或者一笔省了99万左右利息的钱，叠加14万的税费、0.15万的中介费。

如果老周今年上车，那推迟三年上车的老周反而节省了113万左右。这笔账是他三年前万万没有想到的，当所有人都在2021年上车的时候、当他以为自此错过一次绝佳的上车机会的时候，没想到后面的机会更多、更优惠。

三年前没有上车的老周如果今年上车的话，那么对比三年前，他的购房成本大大降低了，这可能是2021年时候的所有人都没想到的。

六

但各位知道么，最让老周心动的还不是这些利息或者税费，而是三年后的房价。最心动的是他之前看中的那个三林520万的房子，现在同楼层同户型只要420万，砍砍价谈到400万应该没问题。也就意味着老周同样500万的预算，可以买到2021年600万的房子……

如果加上这部分的话，那么现在的买房成本就不是降百万的问题了。500万预算可以买当年600万左右的房子，或者当年需要花500万买的房子现在可能只要400万，这么算相比于2021年又省了将近百万，也就是说推迟三年买房的老周的这三年反而让他省了近200万。

原本家里过去几年因为没上车的焦虑荡然无存，这是老周万万没想到的。他说自己到现在都记得2021年上半年的买房节奏，他关注的小区每放出来一套就卖掉一套，挂牌价也从年初同户型的510万涨到年中的560万。站在那样的2021年，他就算打通任督二脉也想不到后来是这样的走势，然而当年不可能的事情就这么发生了。

七

这就是一位普通购房者过去三年的一道简单算数，虽然购房成本不能这么简单叠加，背后还有更复杂的家庭情绪成本，但眼前这些可考的算术还是让我们看到了前后三年购房成本的降低。

浩瀚星辰是我们的终极理想没错，但时间才是我们触手可及的那个浩瀚星辰，时间里不仅有沧海桑田的面目全非，也有所谓常识的溃不成军。

这个时间放在楼市里都不用很长，前后差不多三年时间就可以让一位购房者看到自己一个决定的前后变化。