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房子冻结我睡…… 我睡不着啊！ 谁都好
救救我的房子吧…… ”
以下咨询由刘兆庆律师解答：
1. 买了其实是一手房的二手房，因为房东急用钱。当时房东还没办理房产证，但是有购房合同。签订合同买卖后，我方还了两年贷款。但是因为房东债务问题导致这套房被冻结，现在过户过不了，房子还有可能被法院法拍，怎么办？ A1:你好。根据你与房东签订买卖合同的时间，以及支付价款的情况，你可以在执行阶段提起执行异议之诉，具体分析如下： 首先，关于民事诉讼程序问题。由于原房东的债务问题导致房子被查封，而原房东的债务与你无关，因此你不能作为诉讼参与人，参与到原房东的债务诉讼中去。但是你对该房屋具有相关的实体权利，因此只能在案件进入执行阶段进行相关的救济。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，你可以在执行阶段提出执行异议，以及提起执行异议之诉，来主张对房屋的相关权利，排除执行措施。 其次，你购房的情况能否成功阻止执行措施，需要根据具体情况分析。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，如果你与原房东在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、已经合法占有房屋、已支付全部价款并且非因你的原因未办理过户登记的，那么你因上述购买行为形成的物权期待权是能够排除强制执行的。 最后，建议你收集相关的证据，如购房合同、支付凭证等证据，先与查封方协商。在协商无果的情况下，可以凭上述证据去人民法院提执行异议，以及提起执行异议之诉来维护自己的权利。
2. 男方在婚姻存续期为他人担保数额巨大，女方不知情，离婚后双方已进行财产分割。如果前夫被追究担保责任，双方在婚姻关系存续期间购买的房产（离婚协议书列明归女方所有）会被查封吗？离婚后女方卖出协议书中列明归属女方的房子（此房子为婚姻关系存续期间购买），然后用卖房款重新购买新房，会被查封吗？ A2:你好。如果前夫被追究担保责任，双方在婚姻关系存续期间购买的房产会被查封。离婚后女方重新购买新房，新房不会被查封，具体分析如下：首先，由于女方对男方为他人担保贷款的情况不知情，若该担保也并非用于夫妻共同生活，那么根据《民法典》第一千零六十四条的规定，男方因担保承担的责任不属于夫妻共同债务。其次，根据《民法典》第一千零六十二条的规定，双方在婚姻关系存续期间购买的房产通常属于夫妻共同财产。对于夫妻共同财产，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十二条的规定，人民法院可以查封男方与其他人共有的财产，并及时通知共有人。虽然你们通过离婚协议约定了房产归属，但这只是夫妻二人的内部约定，非经债权人同意，该约定不能对抗债权人。因此，如果前夫被追究担保责任，房产可能会被查封。最后，由于该债务不是夫妻共同债务，在离婚协议签订后，女方可以依法处置归自己所有的房屋。离婚后再买房，因为买房行为发生在婚姻关系解除后，故此时房产应属于女方的个人财产，新房产不会被查封。建议你在离婚后，早日处理关于房屋的产权问题，防止被查封的情况出现。
3. 业主去世，房产证还未过户给继承人，房屋出租中发生租赁纠纷（需要追讨租金），是由继承人作为原告起诉吗？之前所有的合同，租金收款账户都是原业主资料（已去世），这种情况谁是原告主体？还是需要先办理遗产过户，过户后由继承人用新房产证起诉？具体需要哪些证明或文件？
A3: 你好。继承人可以用原业主的合同作为证据，以自己为原告进行起诉，具体分析如下：首先，原业主对租户享有的是债权，根据《民法典》第一百一十八条的规定，债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。因此，租户未按时交租金，原业主因租赁合同而享有向租户索要租金的权利。其次，当业主死亡时，其继承人可以直接起诉债务人。根据《民法典》第一千一百二十二条的规定，自然人死亡时遗留的个人合法财产，属于遗产。债权属于一种财产权利，没有人身的依附性，属于个人的合法财产，能够继承。根据《民法典》第一千一百二十一条的规定，继承从被继承人死亡时开始。因此，当业主死亡时，接受继承的继承人一旦继承了该债权，就有权直接要求租户支付租金，而不用遗产过户后再主张权利。最后，建议继承人先与租户协商，要求其支付租金。协商不成的情况下，可以收集相关的证据，如：原业主的产权证明、租赁合同等，去人民法院起诉解决。
4.
我新买的房子，因为要整改一些空鼓（基层与装修面层之间存在空气，用硬物轻击会听到如鼓的声音）问题，所以还没收房，但是楼上装修把我们楼下的房子淹了。这种情况是请开发商将房子恢复原状交付，还是自己起诉楼上业主呢？ A4:你好。需要根据房屋漏水原因以及房屋权属登记情况的不同，来判断是由楼上业主还是由开发商来承担责任，具体分析如下： 首先，如果是楼上业主装修造成的漏水，由楼上业主承担侵权责任。具体由谁找楼上业主赔偿，需要根据房屋的权属来决定。根据《民法典》第二百零九条的规定，由产权登记的情况，来决定房屋所有权归属。如果你还未办理产权登记，那么房屋所有权归开发商，应由开发商依据《民法典》第一千一百六十七条的规定，要求楼上业主恢复原状或赔偿损失。之后开发商按照房屋买卖合同的约定标准，交付房屋。如果你已经办理产权登记，就已经取得房屋的所有权，那么应由你来追究楼上业主的侵权行为。 其次，如果是房屋本身质量原因造成的漏水，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十条的规定，在房屋的保修期内，由开发商承担相应保修责任。你可以找开发商，来解决房屋漏水问题。 最后，建议你先与楼上业主、开发商协商解决漏水的问题，协商不成的情况下，可以依据上述不同情况，由你或者开发商收集相关的证据，如：漏水的照片、漏水原因的鉴定报告、沟通过程的录音录像、产权登记证明等，去人民法院起诉解决。
5. 我家住在一楼（总楼高11层），我家和隔壁主卧墙面漏水导致发霉，物业却说是楼顶夹缝层失效导致，后经我们自己排查是楼上住户漏水导致夹缝层潮湿，从而我们楼下两家住户主卧墙面全部潮湿发霉。现在我们要求物业将夹缝层垃圾清理，物业只说收到却不清理，让物业配合找楼上住户赔偿楼下住户的损失，也不处理，这种情况该怎么办？ A5: 你好。如果是楼上住户漏水导致夹缝潮湿，你也可以直接起诉楼上住户赔偿自己的损失。同时，你可以通过投诉或者起诉的方式，要求物业公司履行自己的义务，具体分析如下： 首先，物业公司应当及时清理夹缝层里的垃圾。根据《民法典》第九百四十二条的规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分。房屋楼顶夹缝层部分属于业主的共有部分，应由物业公司负责相关的清洁工作。如果物业公司不作为，可以向业主委员会、街道办事处、房管局等部门进行投诉，要求物业公司履行自己的义务。 其次，关于楼上住户漏水导致其他住户墙面受损，你先要通过专业的鉴定机构明确漏水是楼上住户造成的。之后，可要求其进行维修，并赔偿受损住户的损失。如果楼上住户拒不赔偿的话，受损住户可依据《民法典》第二百八十七条的规定，通过起诉要求其承担相应的赔偿责任。同时，楼上住户拒不维修的话，也可找物业维修。依据《物业管理条例》第五十五条的规定，经业主大会同意，由物业公司维修养护，最终的费用由楼上漏水住户承担。 最后，建议先通过协商的方式解决上述问题，在协商无果的情况下，可以收集相关的证据，如照片、录像、物业服务合同等，去人民法院起诉解决。
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