假设你的首付和月供都不存在问题，在当前纷繁复杂的政策、经济背景下，买房就只有一个问题： 1、中国部分城市二手房挂盘量减少，这一变化意味着什么？ 2、此时此刻，二手房数据的变化，对购房者而言影响是什么？ 70城市房价数据和下跌城市都是齐刷刷的“扑街”，9成以上的城市都是匍匐式下跌； 一个月后，这70城数据就'硬邦邦’的突变——二手房环比上涨的城市开始增加，达到11个！ 这一前、一后的变化我们都清楚，就是主导中国经济的三大抓手央行、财政、发改委在逆周期调节的定调之下，重申要实现大家长的目标： 然后，什么市场惯性、什么钱包干瘪、什么低增速的约束条件突然就特么再也不是困扰了。 面对此情此景，我只能说：在中国，只有东大想不想，没有能不能，只要东大想，就一定能！ 所以，一夜之间，房子还是那个房子，但预期变得不一样了！ 这带来的最直接的数据变化就是二手房涨跌城市的变化：二手房，减少了！ ——8月3号到9月3号，中国95%的城市下跌，5%的城市上涨！
——10月4号到11月4号，上涨城市就已经达到22个，占比达到24%！ 与此同时，伴随着成交量上涨，部分城市的二手房减少了。
挂牌量减少1316套，按照目前的销售速度和挂盘趋势，目前二手房挂牌量的去化周期是8个月。
北京二手房挂牌量是持续减少的，从2023年的11月份的17万套，持续下降至2024年10月份的13万套。 在此背景下，北京二手房挂盘量仍在减少，按照当前的交易速度，二手房库存去化周期仅为7个月。
10月份成交量上涨的背景下，10月份挂牌量减少570套。 四个一线城市中，北京、广州、上海的二手房挂牌量总量都在10万套以上，但从趋势看： 一方面10月份新房成交1.3万套（认购数据），另外一方面二手房成交量超过8000套。 但与此同时，二手房挂盘量在10月份增加了977套！ 文章看到这里，有些伙伴或许不明白：为什么深圳成交量上涨的同时，挂牌量没有减少？ 原因无他，就是深圳楼市跌的太惨，大家的预期并不一致，看空者和看多者各自坚定信念互道SB。 反之，北京、上海、广州挂盘量虽然超过10万套，但市场预期却以看多者为主。 文章至此，我想问大家：当二手房减少的趋势出现之后，最先迎来的变化是什么？
这926[止跌回稳]政策落地至今也就两个月，这房东涨价的案例就上了《法治日报》。 ——事情也很简单，就是10月份签合同，11月份房东就反悔了。
反悔的理由那叫一个‘理直气壮’，就是这两个月房价涨了，房东认为按照10月份约定的价格销售，自己亏了！
重要的是：只要二手房成交量上涨，挂盘量下降，这房东就要涨价。 换句话说，现实的买卖场景中，[拐点]趋势非常明显！ 比如深圳的侨香村，10月份之前还有850万成交的三房，但最近成交的最低价格也到了950万。 此时此刻，二手房业主的心态早已经不是2022年‘割肉’离场的孤军心态。 因为现在国家队+地方城市+开放商都在围绕[止跌回稳]做功，都在为了‘涨价’蓄能！ 所以，类似北京这种“毁约”后悔的情况绝不是孤立，在未来还会发生！ 我知道，现在的市场还是熊牛博弈，所以只要一提价格上涨就会有人说：不可能，你看现在的二手房成交价明明是下跌的！
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先要和大家说一个基本逻辑，只有明白了这个基本逻辑，大家才不会追着问： 中国含县级市有685个，地级市293个，而每一个城市就相当于一个“池子”。
在这个“池子”中，决定楼市供需关系、房子的价格因素是：两条主线，一条隐线。 也就是说，只要面粉价格坚挺，这面包就算是‘让利大甩卖’，也没有办法低于7.5折！ 在这个维度，中国293个地级市每年的面粉供应数量、供应形式，也就是土拍的总数量、土拍的价格都需要审批！ 说得直白一些，第一条主线属于非市场化、完全的政策市。 在这个维度，二手房的成交价格、成交量、挂盘量、挂盘价格是楼市行情最真实的体现。
所以，每个地方城市的楼市供需关系就好像一个“封闭的池子”，而这个池子里面的供需关系是这样的——
通常来讲，适龄的结婚人口+适龄的上学家庭+美好生活追求的置换人口，是一个城市的总需求的真正购买力。 就是供需关系的变量因素：政策变化带来的购买力、供应变化 哪个城市取消了限购和社保的约束，就等于增加了购买力，也就是需求增加； 哪个城市推出了买房送户口，也就等于跳出“自己的池子”，抢夺其他城市的购买力。 因为城市能级高，户口附加值越大，就越容易抢夺人口！ 所以，我们在看一个城市的时候，要看这个城市的总需求和总供应。 不过呢，因为商品房面粉是“官营”，很多时候不能真实的反应市场供需关系。 所以，看一个城市的行情，一个城市“池子”里的变化，最应该看的数据就是二手房数据。 比如924央行降准、降首付、降利率；926大家长[止跌回稳];929四个一线城市全线放开限购政策等等..... 这时候二手房的成交量、成交价格就会产生即刻的结果！ 说得直白一些，就是怕以后行情起来，价格涨了，所以当下就上车买房了！ 二手房挂盘量的高，说明这个城市的房东，也就是业主不看好后市，急于出售。 当然，过去5年投资客集中买入的城市，如杭州、重庆、深圳挂盘量高也存在投资客趁着热度“抛盘’离场的情况！ 二手房挂盘量减少，说明这个城市看多者居多，如果挂盘量持续减少，说明市场已经拐点，所以房东要么涨价、要么惜售。 所以，在二手房成交量不断增加的背景下，部分城市二手房挂盘量持续减少，说明市场不仅触底，且有明显的拐点趋势！
从周期角度看，中国楼市第一轮行情是2008年以前、第二轮行情是4万亿的2008年到2014年；
而第四轮行情从2021年至今已经下跌了3年多，其房价走势触底反弹的拐点信号非常明确！ 虽然目前中国70城市数据还未出现绝对性的压倒趋势，但数据止跌非常明显！
也正因为如此，有机构给出了中国楼市压倒性、房价上涨的时间：2026年！
这也和我之前说的一样，伴随着供地和二手房挂盘量减少、成交量的不断攀升，高能级城市会在2025年供需平衡、2026年下半年供小于求，所以一线城市房价率先上涨是必然!
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因为看数据2019年到2021年成交价格天天上涨，可事实证明在此期间买入的人都是高位接盘！
——比如北京从2023年挂盘量持续减少，由17万变成13万；
——比如深圳2021年二手房成交量月均1千多套、2022年月均2千多套、2023年月均3千多套、2024年月均4千多套，成交量在持续攀升；
而此时此刻，高能级城市二手房成交量叠加的数据趋势很明显：楼市已经触底. 不过我还是提醒大家，这轮行情，成都、杭州、武汉还没走稳，所以不用急急忙忙入坑！
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