就在月底、月初这些天，一大波城市悄咪咪地上调了房贷利率。 尤其是不少热门城市，首套房贷款利率“2”了没几天，现在又回到了“3”字头—— 就比如说，杭州、宁波、苏州自11月30日起，房贷利率涨到了3.1%； 广州、佛山、南京、武汉、厦门，目前房贷利率都维持在了3.0%-3.1%； 更让人万万没想到的是，不少城市一个月内已经第二次上调房贷利率了； 个别城市甚至一个月上调四次，银行都跟大伙儿玩上周更了，这你敢信？ 10月23日以前，广州许多银行最低房贷利率在2.85%以下； 随便说几个大伙儿感受一下：平安2.63%、中信和招商都是2.65%、民生2.70%、华润2.74%… 至10月底，广州房贷利率已经统一回调到2.90%，到11月7日，再次上调至不低于3.0%。 11月8日前后取消了2.9%的房贷利率，上调至2.95%或3.0%； 到了11月底、12月初，3.1%的房贷利率再次成为热门一二线城市的主流。 譬如说房贷总额100万，30年按揭，利率2.9%，利息总额450669.65元，月供4029.64元； 如果利率上调至3.1%，100万房贷、30年按揭，利息总额488806.58元，月供4135.57元。 “你这上调之后，月供也就差了100多块钱，谁会为了这点钱决定买房还是不买房？” 房贷100万，月供多100来块，那要是房贷200万呢？500万呢？利息还能是这点钱吗？ 如果是200万房贷，30年利息加一块儿差了近8万，500万房贷，30年利息加一块儿就差了20多万。 你要觉得这钱少，那就扪心自问一下，自己挣这些钱要多久、攒这些钱又要多久… 事实上，一些热门城市宣布利率上调后，不少一二手房买家出现了“赶签”现象； “2”字头低利率末班车发生了挤兑，给11月底的新房、二手房销量“嗷”一下子赶上去了！ 要真不在乎这点钱，大伙儿为啥这么火急火燎地去卡时间的bug呢？ 更重要的是啥？房贷利率走向很大程度上透露着高层的态度。 过去这两年，房贷利率一直处在下调通道，就是鼓励大伙儿快去买房。 国家队费那么大劲救市，好不容易巩固了当前的回暖局面。 在这个节骨眼上人为拔高大伙儿的买房成本，到底是咋想的？说好的因城施政呢？ 个人认为，这把逆势操作能最直观地反映出两个问题—— 我们普通人只看到了出政策的是央行，执行放贷的是商业银行。 但商业银行本身手里是没钱的，它的钱也是从央行那儿批发来的，批发价为1.75%。 注意！商业银行净息差的安全警戒线是1.8%，但截至2024年上半年末，我国商业银行的净息差只有1.54%。 根据金管局近期发布的数据显示：截至2024年三季度末，国有行、股份行、城商行、农商行和外资行的净息差水平分别为1.45%、1.63%、1.43%、1.72%、1.44%。 除农商行外，其余类型银行当前的净息差不仅低于警戒线，甚至低于此前的1.6%！ 再一个事儿你得琢磨：商业银行的“拿钱成本”是1.75%，净息差警戒线是1.8%，两者之和为3.55%。 换句话说，商业银行长期稳定的生息资产利率要达到3.55%以上，净息差才能保持在警戒线之上。 只看单项，若按照首套房房贷利率3.1%来执行，净息差大约为1.35%，若按照之前的2.9%来执行，净息差就只有1.15%。 房贷利率长期低于净息差警戒线，明显是不可持续的，不符合风险定价原则。 可能有小伙伴要问：“即使房贷利率上调到3.1%，商业银行净息差距离1.8%的警戒线依然有4个多点的距离啊？” 你要知道，房贷虽然是商业银行资产负债表里的压舱石，但并非唯一优质资产！ 2024年上半年，商业银行业实现净利润1.26万亿元，同比增长0.36%； 同一时期，商业银行平均不良贷款率为1.56%，较年初下降0.03个百分点。 利润增长的有利因素主要包括投资收益的快速增长及信用成本的总体稳定，不利因素主要为净息差显著下降。 换言之，我国银行业至少在当前时间节点上依然保持着融资稳定、流动性充足，尚有“以时间换空间”的条件； 但“净息差显著下降”这一不利因素，不能无休止下降，否则对下一阶段行业盈利的负面影响必然进一步凸显、加剧。 打个比方，你儿子考试偏科，数理化成绩不错，但英语总拖后腿，开完家长会，老师单独谈话，嘱咐你回家别打孩子； 但老师的意思绝不是让你那好大儿“马照跑、舞照跳”，而是让你给孩子营造一个循循善诱的氛围，把学科弱项抓上来。 这次，各大核心城市齐刷刷地上调房贷利率，实质上就是“补习弱项”的过程。 将首套房贷款利率调整到最低3.1%，很像是央行、商业银行以及地方结合市场行情，权衡利弊后的决策。 另一方面，这把逆势操作也在明确提示：房地产已经见底。 大家之所以敢这样做决策，其最大的底气依旧来自于市场端！ 部分热点城市一二手房交易规模出现明显回升、以价换量有所收敛。 这一切，背后最大的驱动力在于价格端深度磨底、政策端集中发力之后，信心方面的边际性修复。 再者，目前利率已经总体处在历史低位，无论是2.65%、2.9%还是3.1%，都改变不了历史低位的事实。 从这次回调利率也不难看出，房贷利率3.1%确实已经到底了。比公积金还低不叫到底，那啥还叫到底？ 以上两点基本事实合在一起，意味着即便是利率端发生微调，对交易端的总体影响也是较为有限的。 从今往后，信贷端进一步发力的边际效应与金融安全系数开始此消彼长，这也意味着进一步大规模信贷发力的可能性正在变得微乎其微。 说得再直白一些，就是信贷端已经基本完成了筑底，而这对于行业全面筑底始终有着鲜明的指标性意义。 总体来看，当前的房贷利率上调，是银行出于自身经营压力之下不得已而做出的选择。 只不过，央行基于不发生系统性金融风险的考量，默许了这一做法； 而当前已呈现明显好转的房地产市场交易端给了商业银行涨息勇气。 对于这一刻有购房需求的朋友们来说，其实面前摆着的选项不多。 一般情况下，市场上行、利率高位时，房贷合同大多倾向于“固定利率”。 甭管市场怎么走、LPR怎么浮动，您那个购房利率就按照高位时约定的数来。 此时，由于市场一片欣欣向荣、人们对楼市的信心固若金汤，所以很少有人会真的care利率这仨瓜俩枣。 反过来说，如果市场处在下行区间、利率处于低位，那么房贷合同则更倾向于“浮动利率”。 这玩意儿也不是说绝对没有例外，只是在利好银行和利好你之间，利好你的情况比较有限而已。 如果你目前没有明确的购房需求，并不建议为了当前所谓的低利率窗口期而抢跑。 一份房贷，在利率层面到底划不划算，一方面取决于自身信贷成本，另一方面更取决于信贷标的是否有价值。 作为投资而言，第二项的上限与下限阈值，要远远高于第一项。 11月份，一线城市新房成交345万㎡，环比上涨9.7%，同比大涨49.4%； 二线热点城市新房成交822万㎡，环比增长23.8%，同比增长19.3%； 只有三四线代表城市新房二手房成交规模环同比仍在下滑。 二手房方面，一线城市与二线热点城市成交规模环比分别上涨10.6%和14.1%，同比分别上涨65.8%和20.1%。 重点监测的10座城市新房库存面积出现了2.4%左右的同比下滑，提示去库存初见成效。 土地市场方面，重点监测的40座大中城市在成交方面呈现出“量跌价涨”的趋势，总体上处在控制与优化增量的轨道上。 从信贷端的角度看，居民中长期贷款已处在相对稳定的扩张区间，这是群体信心修复最好的明证，甚至没有之一！ 距离9月底密集出台各项政策的黄金节点已过去两个多月，但是市场丝毫没有要熄火的意思，这在过去2-3年的救市行动力恐怕是绝无仅有的。 从高层的视角来看，“房贷利率降无可降，增量信贷依旧疲软”的情形并非理想状态，要避免出现这一局面，那就必须继续在政策端和财政端加码，继续加速出清库存，从根本上扭转预期。 我们坚持“仰望星空，脚底沾泥”的价值观坚持一线实地调研，以纯一线的市场数据，作为应对一切的基础。
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