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01
上一个高周转时期，
“拿地”和“土储”是几乎所有百强房企最重要的企业战略。
因为房卖的太快了，如果没有充足的土地储备，就会在高周转的链条中难以实现快速的轮转。
但是到了这几年的行业深度调整，
“保交楼”和“化债瘦身”成为众多企业迫在眉睫的经营选择，
这样的选择背后，原有的土地储备，就成了难以为继的压力和库存。
到了2024年整体的楼市和土地市场有了一定的复苏，
许多之前的房企退地，以及政府收储的土地经过规划条件的调整，
成为土拍市场新的“香饽饽”，产生溢价也带来更好的产品实现，
未开发的闲置土地，通过政府收储，这些土地得以重新进入市场，实现二次流转。
“土地收储”这条伴随行业复苏的解题方法，就成为了许多城市，从土地市场到房企解压的新思路。
这其中，大湾区的城市珠海，
通过土地市场收储和为房企减压的“珠海经验”，
为大湾区的广州、深圳甚至其他城市的土地收储，提供了良好的示范样板。
02
2024年以来，
“好房子”成为新的从城市人居到地产行业的全新时代命题。
这样的命题背后，
加上改善居住需求的回归和复苏，
越来越多的城市地产项目，围绕客户的改善需求进行从产品规划到户型空间，以及景观会所和社群建设的提升。
除了新出让的土地带的新出让要求和规划指标，
闲置土地同样成为改善居住的一个新的产品升级的战场。
通过政府收储，这些土地得以重新进入市场，不仅有助于优社区规划的升级和优化
也有利于政府根据城市发展规划，对收储土地进行统一规划和开发，提升土地利用效率。
最重要的是，土地收储和再出让，盘活土地的同时也实现了新的开工和建设，
不仅为地方政府提供了重要的财政收入来源，同时也为房企减负创造了条件。
以珠海为例，
珠海在2024年土地收储中，
累计收回14宗土地，总价66.4亿元，位居广东7城土地收储的首位。
这些地块的收储价格普遍为原出让价的75-81%的区间，
既保障政府未来再出让的合理的利润空间，按照原价出让，仍有预计约20-25%的增值收益。
同时，又能够通过政府层面的收储，帮助拥地企业解困的同时，避免更低的出让价格扰乱土地市场的价格体系。
这14幅收储土地中，
珠海对属于珠海国资的华发股份的收储达到了6宗。
对于华发股份来说，
首先，通过闲置土地出让，直接降低负债率。
通过6宗地块的收储，华发股份累计回笼资金约18.68亿元，
这样的资产性现金回笼，能够直接改善华发自身的资产负债表。
类似案例中，湖州政府以7折价格收储金茂的4宗地块，同样帮助金茂化解了短期的债务压力。
其次，进一步释放了华发的流动性。
通过解押土地参与收储，
华发能够把“沉睡资产”转化为现金流，用于核心业务投入。
第三， 有助于退出低效项目，聚焦高能级城市和项目布局。
在珠海收储的华发地块中，
部分因政府规划调整导致长期闲置，
对于珠海政府来说，收储的商业和旅游用地，
未来可调整为保障性住房或公共设施用地，既符合城市发展规划，又为后续土地出让预留弹性。
对于华发来说，
收储使其摆脱低效资产包袱，聚焦高能级城市和项目的开发。
最新的2025年1月百强销售排行榜单，华发跻身百强房企TOP5。 不仅在前十阵营中稳步超车，超越了过往的老牌头部房企招商蛇口和越秀、金茂金茂， 以96.6亿的全口径业绩，进入了头部房企的第5名， 让华发成为了近年来逆市增长长，崛起最快的头部房企， 这样的“华发加速度”背后，政府收储的贡献，功不可没。
无论是近年来，
政府平台公司新获取的土地，
还是之前房企在上一个周期的未开发土地，
政府层面的收储行为并非单纯“输血”，而是通过土地的再开发和再建设，
一方面提升土地价值，一方面提升城市的改善人居品质，实现双向收益。
在珠海收储地块中，
部分商办用地未来可能通过TOD模式或城市更新重新出让，这就能够实现更高的增值空间。
例如，珠海高新区情侣北路地块收的储价12.6亿元，但未来若调整为综合体开发，地价或提升至15亿元以上，为财政创造新收入。
这一点上，
甚至北京、上海的土地市场上，都实现了“腾笼换鸟”的全新蜕变。
至于房企层面，
收储释放的资金可投入产品力升级与高能级市场布局。
以华发为例，2025年计划在北京、上海、南京等等高能级城市新增高端住宅项目的布局，
布局新项目的同时，并通过优化资产结构降低融资成本（2024年融资成本已降至4.1%），进一步的借助收储资金，加速在核心城市的土地储备，强化持续增长的市场竞争力。
除了正向的示范信息，
未来的土地收储，同样需要地方政府进行提升和完善：
1. 价格博弈：
对于有的限制周期较长、资金成本较高的地块，
政府层面给出的收储价不足以覆盖房企在拿地阶段的融资成本，造成价格博弈周期和难度提升，
这需要在收储价格上，能够引入更多的类似于“销售溢价补贴”等方式，化解收储的价格争议。
2. 提升民营房企的参与度。
回顾整个2024年，无论珠海以及其他城市的土地收储，更多参与的是本地国企和央企，民营房企参与度不高。
这需要当地政府，通过专项债额度倾斜、简化解押流程等政策支持，提升民企的参与度和地块收储比例，进一步为民营房企减压和瘦身。
3. 再开发的规划能力要统筹考量。
对于收储土地来说，
如何深入的围绕“成设更新”、“租售并举”等新的地产发展命题，进行前置的规划，进而通过针对性的企业引入，在产品规划、商业运营以及保障房和产业用地等层面，进一步拓宽土地的利用路径 。
将成为收储土地兑现更高利用价值的关键所在。
04
政府通过折价收购与市场化运作，
既为房企纾困，又为城市发展储备优质资源。
对房企而言，减负并非终点，
而是转型升级的起点。
通过优化资产结构、聚焦核心业务，
在行业新周期中抢占先机。
针对“闲置土地收储”和“房企减压”的落地实施，
珠海，做出了好的榜样。
未来，随着更多城市跟进专项债收储政策，
这一模式或将成为房地产“止跌回稳”的核心引擎，
推动地产行业和更多的房企，走向高质量发展之路。
城市的获益、房企的发展，
才能更多好房子和幸福生活的绽放，
才是时代赋予我们的，最好的礼物。
不是么？
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