上周，坦洲的逸骏半岛几乎刷爆了中介朋友圈。因为当时出了一套单价仅需9680元/㎡的特价房。尽管只是1楼，但这个项目距离珠海还不到100米（直线距离），单价不到1万、总价不到100万的约99㎡3房，的确足够吸睛。
或许也是这个原因，仅上周六一天，光贝壳的看房客户就超过了100组，这在如今这种行情里已经算得上足够优秀。
至于最终成交能有多少，这就不好说了。毕竟9680元/㎡只是噱头，真正能让多数人接受的户型和楼层，基本都要去到1.3-1.4万/㎡。比如这套南北通的户型，6楼就已经要去到13221元/㎡，比1楼那套就足足贵了近30%。
楼层相差6层，但价差却达到近30%，足以劝退一部分被9680吸引过去的购房者。
01.但如果跟珠海楼盘相比，这个项目倒也是真便宜。作为距离珠海主城区最近的坦洲项目，打开地图就能看到，虽然逸骏半岛属于坦洲，但与珠海也仅仅隔了一条香海高速。步行到对面的绿景喜悦荟，也才几百米的距离。
但两者的房价却相差将近1倍。参考Q房数据，绿景喜悦荟目前的在售二手房几乎都在2.5万/㎡以上，高的甚至能去到3万+。
与1.3-1.4万/㎡的逸骏半岛相比，虽然一个珠海一个坦洲，但两者的步行距离才几百米，房价却差了近一倍。如此悬殊的价差，自然也是笼络了不少珠海主城区的刚需购房者。
02.但逸骏半岛的硬伤同样明显，比如非本地户籍的教育问题。因为距离珠海非常近，逸骏半岛因此成了很多珠海购房者的备选之一，但由于坦洲同样有着和珠海相似的户籍生优先入学政策，非本地户籍基本很难就读当地的公办学校。我想也没有多少珠海人会为了读坦洲学校而放弃珠海户籍。回珠海读？也行，但没房的话，大概率也进不了太好的学校（否则学区房也不至于这么贵）。从近两年的观察看来，因为孩子读书问题而最终回流到珠海的坦洲业主，并不在少数。所以真要买这儿的话，教育问题就得提前规划好了。除非你压根不需要。
其次，坦洲的内外部环境是严重分化的。我去过坦洲很多次，也看过不少楼盘，给我最大的感受就是，进小区里面干干净净、甚至还有点鸟语花香，出门就是各种摆摊的、修路的、人群杂乱、烟尘滚滚。像极了城乡结合部。为了满足胃口可以路过那周遭的环境，毕竟坦洲好吃的店还挺多，像侠成、海鲜佬等。逛街也没问题，毕竟物价比珠海便宜一些，完事也就走了。但如果要在这种分化的环境下生活几年、十年、甚至更久，假如情况没有好转，你真能忍受吗？还有更重要的一点，坦洲已经成为中山的二手房重灾区。以贝壳数据为例，目前整个中山的在售二手房有63239套，坦洲就占了9769套，接近1/6。
2024年中山常住人口约445万，坦洲约38万。也就是说，坦洲以不到中山1/10的人口，出售着中山近1/6的二手房。这还只是贝壳一家的数据，如果再加上Q房、正顺的，这个数字只多不少。试想一下，未来某一天当你想出售名下的坦洲房子时，会不会面临有价无市的窘境？
找几个身边的坦洲业主问一下就知道了。
03.但如果你就是买来自己长期住的、没有读书需求、觉得珠海市区的房子太贵、但又想离珠海近点。比如港澳客，想在大湾区买房度假的；或者是买给父母养老，不想承担太大压力的；亦或是对教育没有过多奢求的工薪家庭...只要你是以上的其中一类，那逸骏半岛还真是个值得一看的项目。毕竟这么多坦洲楼盘，就数它离珠海最近了。足够优秀的位置、还不错的得房率与社区配套，在自住这件事上的确属于是花小钱办大事。
但如果你冲着投资、或单纯冲着价格去买的话，不妨直接跳过这个项目、甚至跳过整个坦洲。因为过剩的供应，注定大多数的坦洲投资者都会有去无回。我身边其实也有不少住在坦洲的朋友，有的人早已割肉回流到珠海，因为教育、因为环境。也有的人住得十分安逸，因为方便、因为便宜。人们对于坦洲的态度是两极分化的，就如同坦洲楼盘内部与外部环境的分化般一样。好还是不好，或许只有结合需求了解过后，才有答案。
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