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今年楼市的小阳春已经来了。注意，不是在路上，是已经来了。
国家统计局数据显示，2025年1月一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均上涨0.1%，终结了连续19个月的下跌趋势。其中北京、上海、广州、深圳四大城市新房价格连续3个月环比上涨，北京朝阳、海淀等核心板块二手房挂牌价较2024年12月回升1.2%-2.3%。根据贝壳研究院统计，2月12日至18日春节假期后首周，北京二手房日均带看量较春节前一周增长137%，合同签约量环比激增224%，东城区安定门商圈、朝阳区望京板块等学区房集中区域周成交量同比翻倍。克而瑞数据显示，2月前3周重点50城新房周均成交面积较1月同期上升22%。中指研究院监测数据显示，2月19日至25日当周，杭州、西安、成都新建商品住宅成交面积环比分别增长62%、58%和49%，上海上周末的成交更是一飞冲天。当然城市间分化仍然明显，像沈阳、长春等东北城市周成交面积同比仍下降31%。
表面数据的回暖与政策工具箱的密集开启形成共振：住房公积金贷款额度在长沙提升至120万元，济南将首付比例降至20%，大连推出灵活就业者公积金缴存新政。叠加春节前后传统营销节点的助推，楼市各项数据都在疯狂向好，似乎市场止跌回稳的目标已经就此实现了。
但这种建立在政策强刺激与季节性因素叠加的短期回升，难以掩盖供需结构深层次矛盾的持续恶化——克而瑞监测的137个城市中仍有70%去化周期超过24个月，广义库存规模达到127亿平方米，相当于当前年销售量的13倍。这种数据层面的止跌回稳本质是行政干预对市场信号的扭曲，而非真实供需关系的修复。
今年的小阳春，如果不是那种孩子急等着入学上户口或者是什么其他不可抗的刚需，我并不建议你被市场情绪裹挟，急匆匆加入购房的队伍中。为什么？因为房价的下行还没有结束，这并非我主观臆想，而是切实逻辑推理后的结论。
先从长期说起，房价中长期下行压力首先源自人口结构的不可逆转变。2025年适龄购房主力（25-45岁群体）较峰值减少1.2亿人，城镇化率增速降至0.5%的历史低位。在沈阳这样的东北中心城市，2024年户籍人口自然增长率已跌至负的千分之3.2，与之对应的二手房挂牌量却同比激增42%。这种人口萎缩与住房供给过剩的剪刀差，正在重构房地产市场的价值中枢。大摩报告测算显示，三线城市住房空置率超过28%的区域，房价年均贬值压力达4-6%。即便在杭州这类新一线城市，未科板块二手房成交价较2019年高点已回调23%，投资客亏损上百万的案例屡见不鲜。
当前市场的价格韧性更多源于开发商的财务策略而非真实需求支撑。例如，部分开发商通过阴阳合同操作，将备案价虚抬20%后实施暗折，实际成交价较宣传均价可以低出上万元。这种价格操纵手段导致统计局监测数据会明显虚高。2025年1月新建住宅价格环比微涨0.1%的背后，是开发商将精装标准从5000元/平米压缩至2000元/平米的质量缩水，以及车位捆绑销售等隐性成本转嫁。更值得警惕的是金融端的数据游戏，今天3.1%的名义利率表面上史上最低，但其实换算成实际利率却比五年前更高。这意味着购房者要支付的隐性成本比实际看到的大得多。
土地市场的结构性分化进一步预示房价触底尚需时日。2025年1月百强房企拿地金额同比飙升41%，但资金高度集中于成都、杭州等核心城市，其中成都天府新区地块溢价率达57%，而同期三四线城市土地流拍率仍维持在28%高位。这种拿地策略折射出开发商对区域风险的重新定价——郑州2024年住宅用地成交均价同比下跌31%，与之形成对比的是深圳前海片区地价逆势上涨8%。土地市场的冰火两重天，预示着未来三年房价将呈现更剧烈的区域分化，而非市场普遍预期的整体性复苏。说白了，就是大多数城市的房价根本不会再复苏了。
政策工具的边际效应递减正在加速市场出清进程。2024年购房送户口房贷利息抵个税等刺激手段，使广州78%的购房需求提前释放，直接导致2025年一季度潜在买家数量锐减42%。这种需求透支现象在低能级城市更为显著：保定某楼盘实施首付5%+送车位促销后，月度去化量仅提升11%，但退房率却达到23%。当政策刺激从激活需求演变为债务转移工具，市场反而陷入刺激-短暂回暖-更大衰退的恶性循环，这与日本90年代地产泡沫破裂后的政策困境高度相似。
贝壳研究院监测显示，2024年重点城市二手房平均带看成交转化率降至1.2%，较2021年峰值下降63%。更严峻的是，法拍房市场的堰塞湖效应正在加剧：杭州2024年住宅法拍量同比增长178%，平均成交价仅为评估价的72%，且流拍率攀升至41%。按最近的路边社消息，很多银行已经拒绝接受断供房产了。这种流动性危机不仅存在于交易环节，更渗透至融资领域，某银行内部文件显示，2025年起非核心地段房产抵押率统一下调15个百分点，这意味着银行对待房产的态度是冷静而清醒的。
政策工具箱的边际衰减也在呈现加速态势。对比2015年330新政引发市场V型反转的历史经验，去年底开始的这轮调控呈现出明显的强刺激弱响应特征。例如郑州在2024年9月推出购房补贴3%契税+人才购房贴息组合拳后，月度成交量仅环比增长9%，且退房率高达18%。这种政策效力的衰减源于需求端的结构性枯竭——央行城镇储户调查显示，具备购房能力且无房家庭占比已从2018年的23%降至2024年的7%，而改善型需求中62%的群体受制于卖旧买新链条阻滞。更值得警惕的是刺激政策的自我消解效应：佛山某楼盘在以旧换新政策刺激下，虽然当月去化率提升至45%，但同期二手房挂牌量激增导致片区房价环比下跌2.3%，政策红利被完全对冲。
釜底抽薪的是，租赁替代效应正在瓦解购房的紧迫性。住建部住房租赁试点数据显示，深圳福田CBD高品质长租公寓入住率达97%，租客平均续约周期延长至28个月，较2019年增长56%。这种居住惯性的形成，源于租赁权益的制度性突破，也就是“租购同权”的不断推进：北京2024年将租房者子女入学积分权重提升至与购房者持平，上海在临港新片区试点租房落户政策。年轻人都会算这笔账，当前房产售价对应的年化持有成本（房贷利息+物业费+折旧）如果远高于同地段年租金，那么这个负向现金流缺口就是拒绝购房的最佳理由。
即便是救市最积极的地方政府，也在做土地财政转型的两手准备。2024年全国土地出让金同比下降23%的背景下，财政部在杭州、成都试点的房产税+土地年租制改革，正改变地方政府对房地产的依赖路径。例如，杭州尝试实行40年土地使用权年租制，开发商初始拿地成本降低，但需按年缴纳土地收益分成。这种模式将房价中的土地溢价从一次性支付转为持续现金流，使房产增值与地方财政脱钩。这种改革传导至购房端，意味着买房即锁定土地红利的传统逻辑失效，简单说，就是房价没有上涨的动力了。
最后，年轻人财富观念的转变，是压倒房产投资价值的关键一击。一项资产是否值钱，最重要的就是是否能构成群体共识。只要多数人认可，石头也能卖出黄金价；如果没人认，钞票也就是张花纹纸，擦屁股都嫌硬。数据显示，95后群体中，38%将房产配置权重降至家庭资产30%以下，较70后群体低24个百分点。这种转变背后是财富载体的多元化迁徙：2024年科创板上市公司员工持股计划覆盖人数同比增长83%，REITs个人投资者数量突破1200万。当杭州未来科技城程序员通过股权激励实现财富自由，当珠海横琴个体商户借助跨境电商完成资本积累，房产在财富图谱中的坐标正在发生代际的革命性变化。
人口结构、价格策略、土拍市场、购房需求、资产价值、政策效果、租赁替代、财富观念。所有的变化早就开始发生，只是你没有看见，或者装作看不见而已。我不知道房价何时触底，但肯定不是这个小阳春。如果被市场情绪裹挟而购房，等于在为国接盘的同时，也替那些营销费用买了单。
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