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2016年的今天，上冲片区房价还在一万五六的时候，万科城的推土机，推出了一条“通往财富自由的康庄大道”。在尘土飞扬的工地边缘，每天不仅有政企领导视察，还有大量的准购房者，迫不及待地数着建造的层数。短短半年时间，借助TOD小镇概念，房价完成从1.6万到3万的三级跳，未来荟毛坯卖到两万四，中间还有黄牛的影子；万科城挤牙膏一样从2万卖到3万，惊掉了许多人的下巴。这哪里是造城？分明是开发商与某些人联袂上演的金融杂耍，也成了2016年珠海房价暴涨的推手。上冲的热卖，让全国各地开发商涌入珠海，地王频出；上冲的热卖，也让二手房跳涨价格断层。现在回头看，TOD小镇这个概念用在上冲真是滑稽。
TOD是什么？ Transit Oriented Development，一个舶来品洋概念，“交通引导建设”，二战后解决城市无序蔓延的一个城镇开发模式。
上冲是香洲的神经末梢，隔壁是人气非常旺的坦洲，并不是可以无序蔓延的荒漠。当年上冲的根本问题是断头路太多，只要两个城市齐心协力解决所有的断头路，上冲居住完全不是问题。
为什么今天，这两个难兄难弟又成了珠海存量房大跌的推手？为什么最先在市场寒流中成为自相踩踏的绞肉机？核心问题是户型设计配比。当初开发商不是为珠海造城，而是把户型设计变成“韭菜分类器”。他们深谙市场调研之道，却把数据模型变成精准割韭的算法，户型配比里写满投机密码；他们通晓城市规划理论，却将城市空间切割成资本游戏的棋盘。万科城89平小三房与110平小四房7:3的畸形配比，深度结合当年首付降低到两成的政策，完美契合了短线炒作的数学公式——投资客占比突破七成的魔咒，因此能将刚需房快速炒作到当年豪宅的价格。对面的未来荟，设计出了满汉全席的户型，35平/44平/47平/64平/74平/79平/85平/90平/95平/109平的户型矩阵，就像赌场里精心设计的筹码梯度，让每个怀揣暴富梦的投机者都能找到自己的入场券，找到对应的赌桌。喊着“建筑赞美生命”的企业，不是在学习工匠精神，而是在图纸上精确计算着每平米能收割多少焦虑：标榜“让建筑有温度”的开发商，不是打造百年老店，却是用冰冷的数字矩阵来推演销控。
假设万科城和未来荟当初的户型设计是从居住出发，89平小三房占比30%、110平四房占比40%、150平改善大四房占比30%，这两个楼盘也就不会蹦极了，而是一个真正的宜居小镇。
成也萧何败也萧何。
当深圳市政府用纳税人的钱为万科预亏450亿兜底时，我们终于看清：所谓的活下去，不是审时度势履行社会责任，而是“你死——我活下去”；所谓的打造“百年老店”，不过是资本游戏的遮羞布。
“一生二，二生三，三生万物”，他们研究了多年老子的生意经，一度以为自己天下无敌。最终还是在踩缝纫机的时候，想起了老子的另两句真理：“人法地，地法天，天法道，道法自然”。“水利万物而不争，夫唯不争，故天下莫能与之争”。
值得庆幸的是，虽然万科城和未来荟的业主们资产大幅缩水，但是“稳住楼市”的冲锋号再一次在政治局会议中吹响，政策底正在向市场底过渡，就像一个落水的人，脚尖已经踩到地，不用自相踩踏了。
不过，下一次楼市如果回暖大幅度反弹，万科城和未来荟的业主们还是要有个清醒的认知：小区户型设计角度看还是属于刚需房，不是仁恒星园那样的改善标的，也不是尚东领域那样的保值豪宅，TOD小镇它也不是乌镇。
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