有网友说，杭州跟其他城市最大的区别，不是科技爆发有多迅速，也不是政府服务有多到位。
比如长期挂在知乎的热门话题之一：杭州的房产市场为何总是莫名的乐观。
评论区有说杭州产业基础优质的，孵化出的六小龙以及其他高精尖产业，不断有高端人才高薪涌入，自然是要在杭州择址居住的。
也有人说这一轮周期中，杭州的新盘基本没崩，真正崩的是二手成交量和二手挂牌价，但是这个下跌，应该来说是“不如预期”，并不是“不如以前”。
也有人凡尔赛的，整体总结了在杭州的生活幸福感，说杭州除了经济还行，老百姓有钱，其他贬善可陈。
但站在整个房地产行业的大势看，我是不信的，我不信没有卖不出去的房子，只有相对来说更好卖的房子。
好卖不好卖，从2月份杭州的项目开盘去化情况就能看出来。
根据克而瑞实时调研的现场数据，2月份杭州开盘项目中，综合去化率约52%，相较于1月份的市场表现，环比上涨了约20个百分点。
但是这52%中，对应的是60.9%的流摇率和12.5%的中签率。
什么是流摇率？就是楼盘推出房源后无人参与摇号或报名参与摇号的比例。
什么又是中签率？以即将开跑的2025武汉马拉松为例，约450744人抢占4万人的名额，其中半程马拉松报名人数为195416人，中签率最低只有5.1%；
这样一对比，就会发现杭州并不是所有房子都好卖啊，只是卖得好的肯定是有原因的。
下图为2月份杭州开盘项目中，中签率最低的3个，换句话说是市场上最火的项目。
未来科技城板块的建发云湖之城总套数194套，廊内中签率为25%，廊外中签率为11.20%，整体中签率为15.66%。自项目开盘以来，中签率再创新低。
下沙大学城的兴耀·沐云川，75套房源，吸引了329组家庭登记，整体中签率为22.80%，有房家庭中签率低至7.97%。 汀岸印月背靠绿城的品牌基因，再加上地铁配套的加持，让这个项目赢麻了，也可以说绿城在运河新城赢麻了，这点是其他开发企业比不了的。
汀岸印月总体量约12.5万方，由4幢小高层和14幢高层组成，总共683套房源，新房限价33700元/平米，对，还存在的限价政策让这个项目极具性价比。
因为在2月25日土拍中，运河边的安琪儿5.0楼面价破5W+，如果规划做高低配，最高房价或将冲至8-10W+，顶破天花板。
所以开盘当天，线上选房速度极快，买家叫到号就直接下定了，都没怎么犹豫过。线上选房至240号售罄，不光登记人数超预期，弃选率也低得离谱。
同样中签率极低的兴耀·沐云川，表现出了不同的因素，因为买在下沙沿江的客户，更多是在买未来。
钱塘区是杭州最年轻的行政区，2023年实现GDP1270.39亿元，制造业投资总量居全省第一，增速居全市第二，规上工业总产值突破3600亿元，稳居杭州第一。
简单说，就是有产业有钱吧，剩下的就靠把人落位进去了。
项目把不限价当成了优势，围绕好房子的概念，更多在产品力上下足功夫。
比如配置了漂浮会所、铝板外立面、约2200㎡水系等产品亮点，这点是周边的二手房不能比的。
与项目周边主流的二手房对比，总价在308万到465万之间的兴耀·沐云川，用同样的价格却换取了更高价值的产品。
总结来看，客户看的永远是价值，要么是品牌价值，要么是区域价值，要么是产品价值。
看到这，很多人又会说，这市场怎么就是跟自己看到的不一样呢。
首先，数据是真实的，又是片面的，只是通过数据把市场当下的真实情况讲清楚。
其次，必须考虑市场的极度分化，买房和买车一样，每个人都需要按照自己的情况去定制策略，每个人也都在关注自己能获取到的信息。
还有人说，我的房子为啥还在跌，而且我身边的房子也都在跌。如果从去年9月份到现在还在一直跌的话，那说明你的房子真的不行……
1、老破小升值无望，没有价值。就算现在搞老旧小区改造，也只能是让“面子”上更好看些，对价值提升无益。
2、行业整体看还会延续L形走势，至于能不能V型，一方面要看经济走势，一方面还要看刚需、改善客户谁跑得快。
至于什么时候出现波动，现在谁也说不准，我们只能从持续的观察中一点点拆解。
3、数据是障眼法，任何好看的数据都要推敲下，可以实地走一走，看一看。
接下来一段时间，我们会陆续组织针对这些城市（深圳、广州、苏州、杭州、上海、北京等）的考察团，开赴一线，一探虚实。
文章来源于米宅长三角，不代表大湾网的观点立场，如有侵权请联系删除 | 
新手路上
