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新一轮的城中村改造即将开始，那这轮的城中村改造能顺利推进吗？
关键要看当初“三旧”改造时代阻碍旧改的三大难题在这一轮城中村改造中有没有得到解决。 ② 征拆补偿不断变高伴随楼市下行，导致经济平衡账难以为继； 那要是现在大规模推进城中村改造再碰到狮子大开口的“钉子户”该怎么办？ 今天我们就来看看《广州市城中村改造条例》为了解决这种“钉子户”问题，究竟做了哪些法律路径设计？ 谈到旧改“钉子户”，在广州的大家可能都能说上一个，那就是天河冼村“钉子户”。 毕竟在核心CBD还有这么一大块“烂尾地”的，可以说全国绝无仅有，只此一家。
再想想，可能又能说一个，著名的“海珠之眼”，和开发商死磕数十年，导致绕房建大桥。
广州这轰轰烈烈的十年旧改，但是据统计真正完成拆迁改造仅有9条村，有太多村陷入了和“钉子户”的拉锯之中。 “钉子户”产生的原因可以说是千千万万，但最关键的是缺少可以解决的路径。 在旧改时代，由于是市场行为双方协商，如果产生了“钉子户”是很难解决的。 但是广东省高院2021年在《关于明确“三旧”改造房屋拆迁补偿有关纠纷受理问题的通知》中明确： “村集体经济组织或者其他市场改造主体与被征拆房屋权利人因未达成拆迁补偿协议所引发的补偿安置争议，应由批准改造或有批准权的行政机关先行解决，法院不予受理”。 自己之前买了个商铺100万，地产公司想要整栋楼改造的时候自己要价200万，结果地产公司就把自己告到了法院，法院不但受理了，还判决了。 就赔了100万，外加一些商铺增值和其他损失费用，比自己的200万要价低多了。 凭什么买个商铺想当“钉子户”多要点钱法院就受理，村民当“钉子户”多要点钱法院就不管？ 其实这里面关键就是有没有合同，有没有签约。买商铺你和别人签了约，有了纠纷不管是什么，这法院就有法可依。 村民得不到满意的赔偿可没签征拆补偿协议，法院没有依据去受理，强行受理判决恐怕会激起更大的矛盾。 那法院这条路子走不通了，就没有别的路可走了吗？法院不是说找批准机关，那不就是政府吗？ 但由于旧改是市场行为，政府仅是批准了方案，也没有权利去裁决双方的纠纷。 于是乎，方案获批是一回事，能不能拆得下来就看开发商自己的能力了。 “钉子户”就成了旧改路上的“拦路虎”，而且还是很要命的“拦路虎”。 房地产开发商都是高周转，时间就是金钱，土地就是开发商资金血液流动的核心。 一旦旧改出现了“钉子户”，资金血液流动就被打断了，资金实力不雄厚的只有暴雷等死或者跑路烂尾。 保利能扛那么久，一是靠着自己资金实力雄厚，二是靠着区位项目升值极大，三是靠着项目超高的6.99容积率。
而且个别坚守的“钉子户”也影响到了其他已经签约村民的共同利益，导致双方互相指责。
那么，到了政府依法征收的城中村改造时代，这个难题怎么解决呢？ 2024年3月29日，全国第一部关于城中村改造的地方性法规《广州市城中村改造条例》给出了答案，让解决“钉子户”问题有法可依。 由于城中村改造是为了公共利益由政府依法征收，征拆工作从旧改时代的企业和村民之间的民事行为就转向了政府和村民之间的行政行为。 在征拆工作中，“钉子户”占有两样东西，一个是房屋下面的土地，一个就是居住的房屋。 《广州市城中村改造条例》就是从这两方面着手来解决“钉子户”问题。 首先是针对“钉子户”土地征收难。
对于城中村改造的项目，政府按照《土地管理法》等相关法律依法依规完成土地征收相关工作，发布土地征收公告并作出征收补偿安置决定。 如被征收人期限届满拒不交地的，可以申请人民法院按国家有关规定强制执行。 同时，对于以前的旧改项目也设计了法律路径解决“钉子户”拒不交地问题。 可以由村集体表决收回集体土地使用权，如原使用人期限届满拒不交地的，村集体可以申请政府依法处理。 如经处理还是无法解决的，可以申请人民法院按国家有关规定强制执行。 自从《广州市城中村改造条例》出台后，实施村集体收回集体土地使用权的案例就多了起来，冼村也可以说是第一个吃螃蟹的项目。
其次是针对“钉子户”房屋注销登记难。
在征收决定生效后，如果房屋所有人不办理房屋注销登记，那么政府在将补偿费用足额提存并公证后，可以书面通知不动产登记中心办理注销登记。 房屋所有人手里的房本本也就没用了，也就可以合法征拆房屋了。 这里面小七还发现一个问题，那就是按照《民法典》提存公证的，如果债权人也就是“钉子户”5年不去取，扣除提存费用就归国家了。 最后，最最最重要的是，不管是土地的强制征收、村集体收回集体土地，还是依嘱托注销登记，这些都是行政行为，而行政行为具有法定性、单方性和强制性。 也就是说，除非政府在做这些的时候没有依法依规、行政行为有瑕疵，否则被征拆人就得不到法院的支持！ 那是不是说，有了《广州市城中村改造条例》面对“钉子户”就会出现大量强制执行呢？ 其实，法律是法律，实际是实际。这些条款都相当于“杀手锏”，不到万不得已政府也不会使用。 毕竟，征拆改造目的就是要大家共赢，你好我好大家好。
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