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我看了下这篇财新的付费文，其核心观点在于，虽然成交量确实起来了，但属于以价换量（股市术语又称放量下跌）。也就是卖家主动降价，以吸引买家成交，因此成交量走高的同时，价格却在不断下跌。 对此很多人肯定持有不同意见，他们说他们观察到的现象是，低价的房源卖完了，剩下的都是高价挂牌的房源，所以挂牌价是涨了。
他们说的有没有错呢？ 没错！ 因为每个人的观察，本质都是盲人摸象，因为城市不同的板块，有着不同的行情。 以上海为例： 如果你观察的是浦东陆家嘴板块，那么9，10，11月的挂牌均价分别为11.96，11.96，12.01（数据来自贝壳）。
如果你观察的是浦东花木板块，那么9，10，11月的挂牌均价分别为9.81，9.76，9.83（数据来自贝壳）。 也就是说，花木和陆家嘴板块的11月的挂牌价，相比10月确实上涨了。也正如很多人所说，低价的卖掉了，剩下的就是高价的。 但这并不能代表上海的全部情况，例如花木所在的浦东新区的整体平均挂牌价，这三个月分别为6.24，6.2，6.14 也就是从浦东全域看， 挂牌均价依然在下滑。 这个怎么解释？
就是买家把低价的房源买掉后，并没有出现因低价房源成交下架而导致挂牌均价变高的情况。反而是迎来了更多的房东降价，导致挂牌均价在继续下跌。 我们再来统计下上海市中心各个区的挂牌均价走势（数据来自上海贝壳）： 可以看到，所有行政区，在9月之后的挂牌均价，都是持续下跌。 这个和我们一直在跟踪的跌涨比指标也是一致的。 跌涨比 = 每日调降挂牌价的房源数/每日调升挂牌价的房源数 10月以来，上海的这个数字长期在10以上，也就是每当有一个房东涨价，就有十几个房东降价。 这让我想起了贝莱德的那句名言，“买不完，根本买不完”。
也就是在10~11月上海的天量成交下，迎来的是更多更猛烈的抛盘，或者我们也可以说，正是因为房东的持续降价，才使得上海收获了更多的成交量。 但我认为，这对止跌回稳是有积极意义的。 就好比一套房从500万跌到300万，房东心是很痛的，但如果在400万时把房子卖出，由另一个购房人接盘。那么200万的亏损平摊给两个人，就会更有利于抗住压力，使得楼市软着陆。 从上海各个区近三个月的挂牌均价看，均价的下滑趋势，是有所放缓的，也就是近两个多月的天量成交，确实使得挂牌价的跌速变慢了。
但其实我们更关心的问题是，高成交还能持续多久？如果成交量在未来某一天下滑了，已经放缓的下跌速度，是否又会重新开始加速？ 要弄清楚高成交还能持续多久，其等价的一个问题就是，购买力从何而来？
答案是两部分，一部分是购房人当下的收入（首付部分），另一部分是购房人未来的收入（贷款部分）。 当下的收入是很难改变的，但如果购房人加杠杆并借用贷款买房，实际就是把他未来的收入全部变现到了当下，形成了当下的购买力。于是造成当下的购买力猛增，然后推动房价上涨。 比如我们过去多次提到的一张图：
每当居民新增债务开始猛涨，那么房价必然就会大涨，比如2009，2016都是这种情况。而当居民新增贷款开始下滑，比如2022年，房价就开始失去这种未来变现的购买力，而开始下跌。
或者我们更精确的说，居民新增贷款大涨，代表的是居民因某种特殊原因（比如放松限贷，比如说止跌回稳口号）怀揣着对“货币贬值或房价上涨”的恐惧，而集中在某个时期扩大债务，把未来的购买力放大到了当下。
也就是说，居民新增贷款的大涨，代表的是楼市当下的购买力大涨。但这种购买力大涨是否能推动房价上涨，还要看抛盘的力量。 很显然，在2021年之前，任何一次购买力大涨，其力量都超过了抛盘。但这种情况在2023年第一次被改变了。 我们来看下，从2020疫情开始，截止到今天为止的上海居民债务增速。 如上图，可以看到，2021年的居民债务增速大涨，带来了购买力，并推动了房价大涨。2023年上半年，居民债务增速再一次提升，但本次由于更猛烈的抛盘，导致了房价的下跌。 2024年6月以后，由于上海527楼市新举措带来的预期提升，使得居民债务增速再一次猛烈提升，然而依然被抛盘牢牢压制，挂牌均价继续下跌至今。 由于上海房价已至少下跌至2020年水平，所以这三波杠杆买盘，已全部被套在了山岗上。 那么，我们更关心的是，当下的居民债务增速，还有多少上升空间，这代表着未来，还有多少潜在购买力。
2020之后的居民债务增速峰值，出现在2021年5月，数值为14.22%，而最新发布的10月的居民债务增速，是10.59%。 和2021年峰值相比，看似还有3.63%的空间，但实则不然。因为居民债务体现在数据上，和网签相比，会有1个月的滞后。 我们来看下图： 如图，527楼市新举措后，体现到居民债务的猛增，是7月。大概滞后一个月。 这个很好理解，因为银行放款，是在房产交易之后的。 那么也就是说，止跌回稳的提出在9月底，因此止跌回稳带来的高成交，其数据体现应该在11月之后。 考虑到527之后提升了3个百分点，那么止跌回稳口号以同样幅度考量的话，现在的居民债务增速可能已经到了13.6%左右，甚至更高，离2021年峰值，也仅仅只是一步之遥。 也就是说，今年上海的房价下跌，并非是观望情绪和购买力不足的因素导致，而是购买力已经尽了全力，但无奈被更强大的抛盘力量压制了。 如果以2021年峰值判断，上海的买盘购买力可能即将被耗尽。 就比如本周一，上面又提出货币适度宽松，据说是四万亿以来的首次，但上海楼市情绪却未见波动。周二和周三的降价房源依然是涨价房源的十几倍，挂牌均价也依然下行。 并不是市场不响应“适度宽松”的说法，而是响应的那批买家，在前几次口号中就已入场被消耗殆尽。 上海楼市的疲态似乎已经出现，喊口号拉预期，其边际效用是递减的。等被预期拉动的这波需求消耗完毕，上海楼市也即将迎来变天了。
后记： 最近“止跌回稳”，“货币宽松”的说法频出，我也知道大家的焦虑，无论是买家还是卖家，一旦对市场判断错误，做了错误决策，那么多年积累的财富，也将被对手盘洗劫一空。就像我们文中提到的2021和2023年加杠杆的两拨人，目前都已被套在山岗上。 所以，我从止跌回稳口号开始，每天都在知识星球发布最新的数据，以及点评最新的楼市状况，做出对未来的判断，也是为了辅助大家在楼市买卖中的判断。
上文中我引用了上海挂牌均价的月维度数据（贝壳），在星球中我用的是周维度甚至日维度数据，给出最实时的数据以辅助大家判断。包括各大城市的居民债务增速和加杠杆数据，我也一并提供最新的数据提供给大家判断。 止跌回稳这一波预期拉动的买盘，确实超出了我们的预期，例如上海的买盘加杠杆确实已经逼近2021年峰值。但和抛盘的博弈会如何演变，是否能真正止住挂牌均价的下跌，还是买盘被提前消耗殆尽，我们也将拭目以待。
但是，预期拉动的加杠杆，毕竟只是短期购买力的腾挪，最终的楼市支撑还是需要中产的收入上涨。我们也看到上面在发力促消费。消费涨了，企业营收才会增长，然后才会传导到居民收入上。 而这个时候，也就会实现那个最终止跌回稳的目标。也衷心祝愿楼市可以早日止跌回稳。大家也能在自己合适的价格上，买到满意的房子。
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