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年后总有人问猪哥，珠海楼市还会不会跌下去？现在该不该出手？现在房价这么低要不要挂牌出售？作为从业近20年的珠海楼市“老中医”，今天想跟大家聊聊我的观察。最近猪哥花了不少时间陪粉丝看房，认真查看了珠海三十几个楼盘的近半年到一年成交价，发现大约有20%的中低价二手房已经悄悄筑底，这就像退潮时露出的礁石，总有一些区域会率先稳住阵脚。以新香洲为例，六个小区近6-12个月的成交数据值得细品。正在密切关注楼市的朋友，无论是买房还是卖房，都不要焦虑，不妨泡杯茶慢慢看。
代表一、招商花园城二期，十中、实验小学。150-160平改善四房站稳3万，其他小三房数据，单价在2.2万-2.7万之间波动，差别主要是楼层、装修、朝向和是否厅出阳台，这些方面产生的价差，恰恰是市场理性分层的表现。代表二、三好名苑，文园中学。近半年单价在2.5-3万之间波动，并非一路下跌，已经稳住阵脚。其价格差异因楼层、装修、朝向、栋数位置产生，正常年份中位数均价也会有上下一两千的差异。代表三、银桦新村，文园中学。
银桦新村成交比较活跃，去年六月至今成交像心电图一样有规律地波动，最低价在去年8月，最高价分别是去年10、11、12月和今年1月，年中上下波动均匀，年底已经开始反弹。代表四、金桦城市花园，文园中学。单价在1.9-2.5万之间波动，最低价在去年七月，最高价在去年十月和十二月，没有一路向下，反而年底翘尾。代表五、御景国际，九中十七小。单价在2.4-2.9之间波动，最低单价出现在去年八月，最高单价出现在去年十二月，没有一路向下，反而年底翘尾。代表六、金域华府，九中十七小。高赠送小区，一直是新香洲热盘，单价在3.4-3.9之间波动，最低单价和最高单价都出现在去年十月，波动在正常区间，没有一路向下，属于装修、朝向、楼层的差异。
经过三年的调整，这些优质楼盘已经跌去20-30%的“虚火”，就像退烧后的孩子，现在体温已趋于平稳，并且具有较好的流通性。您发现了吗，就连新香洲的尚东领域大户型，近半年也是稳住了3.2万。与投资客扎堆的次新房不同，新香洲已经是十年以上的成熟小区，住家氛围浓厚，周边商业配套和市政配套齐全，鲜有投资客抛售潮。前些年每一次行情到来，它都是先知先觉，相信您也比较清楚。
还有一些商业非常成功的楼盘，单价也是非常坚挺，比如中海环宇城稳住在新房销售最低价之上，比如去年一整年在2.1-2.4万之间波动的岭秀城，这类都是好出租且租金可观。由于新香洲优质二手房价格已经企稳，资金不够没法捡到笋盘的买家可能会转移目标、降低标准，因此靠近中上等学校的优质小区，未来也将会率先着陆，这样就会出现热点转换。但也要提醒大家注意，目前有三类小区仍然存在下跌空间：第一是高单价低流通的；第二是近一两年没有成交的僵尸盘，悄悄透露一下，以旧换新都不收这类旧房；第三是周边有低价新房挤压的。给不同的购房朋友一个建议，小学名列班级前茅且抗压性较强的孩子，可以考虑一线中学；小学中上等的可以考虑中上等初中，愉快的学习和指标分加持，也能上个好高中。真的没必要人人都焦虑去抢一线学区房。
不过呢，不管是一线学区，还是中上等学区，建议都不要对楼市下跌抱太大期望，大多数成熟小区不会恐慌踩踏。因此，遇到合适的差不多就算了，跟曾经的某一套急用钱最低价割肉房去较劲，可能会错失良机。最后，悄悄透露两个行业玄机，请您细品：
1、华发新房已经开始全面降佣金、减折扣，还在等房价大跌的朋友，不妨抽空去售楼部看看，不过最好是跟中介去，万一看上了可以省点钱，自己去就被人脸识别成为自来客。2、安居集团收购旧房，出租的不要，学区占用的不要。这类零零散散、新旧不一的二手房，是不会用于人才房的，估计2—5年后会陆续流入市场。国家队的抄底，从来都是精准的哦。
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