全国只有12个城市，楼市真正回暖了

稳的幸福

楼市小阳春，到底有没有？各地的朋友们，从不同视角看，差异可能比较大，有些火起来了，有些仍然凉哇哇。老杨监测了全国14个重点城市的一手二手房的成交量。总体来看，春节之后每周的量，都在环比上涨。但更重要的是，跟历年春节之后做同期比较，研究价值才会更大些。看这张图，今年春节之后的第四周，14城一手二手交易总量，已经比去年同期大幅上升了；但仍低于2023年春节之后的第四周。主要是2023年春节之后，处于疫情防控解除初期，之前积压几个月的购房需求集中释放，小阳春成色的比较高。而2024年的小阳春，相对就要逊色不少。今年的情况主要是，去年九月底新政之后整个第四季度，全国主要城市的交易量都上升了，今年过完春节之后，交易量继续往上攀升，明显超过去年同期，这属于正常现象。

今年出现了两种分化分化之一，二手房的交易量要明显强于新房交易量，很多大城市今年节后新房的交易量要低于去年同期，但是二手房要大幅的高于去年同期。分化之二，一线城市与强二线城市，春节之后反弹的比较明显；而中西部地区、东北地区的弱二线、三四线城市，量能反弹却比较乏力。其实，这再次回到一个基本逻辑：在全国楼市经历大幅低迷之后，在见底复苏初期，一定是高能级城市先见底、先复苏，然后是二线城市，最后是三四线城市跟进。所以，当前需要密切关注的是全国楼市的领头羊。这里，不妨看一下：上海周度量能走势可以看到，今年春节之后，连续四周，上海的二手房交易量大幅的上升。尤其是节后第四周的量能，要大幅的高于2024年节后第四周，同时也超过了2023年节后第四周。这就意味着，未来几周上海的量能还会继续的反弹，今年小阳春的成色不但会超过去年，还会超过2023年——那个成色比较足的小阳春。

看完上述数据，我想上海的朋友们，如果今年有打算买房子，还是早下手早受益。就价格来看，近两个月上海市中心的优质房源，价格已经止跌了，而远郊地区的房子和市中心的没有学区，老破小，价格还没有止跌，但跌幅正在收窄。预计到了2025年某个月份开始，整个上海市的房价，总体上都会止跌反弹。预算比较高的，想在市区买房的，想买优质房的朋友们，就不要太悲观了。聊完上海，可能还有很多人其他城市的朋友们，也想知道自己所在城市楼市的情况。

主要城市的房地产市场景气度谈到这个话题，老杨可就相当专业了。因为过去三年，老杨研发了一套房地产市场监测系统，建立了比较全面而深度的市场监测体系。从中可以判断：哪些城市已经是冰雪消融，春风吹起来了；而哪些城市依然处于严冬当中，冰封雪飘。今天，我们就上点干货。下表是全国50个大中城市房地产市场景气度的区间分布，经过模型的分析处理，景气度分为五个区间：过热、较热、合理、较冷、过冷。当前没有城市处在过热和较热区间。处在合理区间，也即楼市不冷也不热，共计有12个城市，四个一线城市：北上广深；八个强二线城市：成都、天津、杭州、合肥、厦门、苏州、南京、青岛。 合理区间，有上限，有下限。其中，深圳接近上限，楼市景气度最高；青岛、苏州、南京接近下限，可以说是刚走出较冷区间，或者近期在较冷区间与合理区间左右摇摆。50个重点城市当中，大部分城市处于较冷区间，城市名字咱们就不再点名了。还有少部分城市，处于过冷区间，也就是市场非常萧条，还处于严冬当中。有两类城市值得关注，一类是弱二线，比如东北地区的三个省会，沈阳、长春、哈尔滨，紧靠东北地区的呼和浩特，还有最南边的省会海口。另外一类城市，都是三线，南通、常州、温州、泉州、惠州、岳阳、洛阳等等；既有东部地区的，也有中部地区的，还有西部地区的。也就是说，目前全国范围内的三四线城市，或者处于较冷区间，或者处于过冷区间，继续熬冬。通过数据化的监测和模型化的处理，我们可以很清楚的看到全国主要城市，目前所处的景气区间，以及方便的进行城市对比。不过，我还得提醒一下各位，上述楼市景气度数据，并不是最新的数据，而是截止到去年12月份的数据。

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